Aus Büros oder Läden werden Wohnungen -
Gewerbe in Wohnraum umwandeln
Vorweg:
Warum wir dich im Folgenden einfach so duzen? In Skandinavien duzen sich alle. Und da unsere Chefin aus Finnland kommt, haben wir das so übernommen. Wenn dich das in einer evtl. stattfindenden Korrespondenz stört, sag uns einfach Bescheid, dann siezen wir dich natürlich auch gern.
Gewerbefläche wird Wohnraum
Während Wohnraum fast allerorts knapp ist, stehen kleine Läden, Geschäfte und Büros leer, denn im Gegensatz zu Wohnraum herrscht hier oft ein Überangebot. Der stationäre Einzelhandel verliert zunehmend den Kampf gegen das Online-Shopping, Unternehmen benötigen durch Homeoffice und hybrides Arbeiten (Stichwort „New Work“) deutlich weniger Büroraum. Es ist für Eigentümer oft profitabler, solche freigewordenen Büroflächen oder Ladenflächen in Wohnraum umzuwandeln und sie einer sogenannten Nutzungsänderung zuzuführen. Hierbei sind jedoch rechtliche Bestimmungen und spezielle Anforderungen zu beachten. Was in Mischgebieten zulässig ist, nämlich Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, ist in reinen Gewerbegebieten oft unzulässig. Ist man Eigentümer von nur einer Einheit in einem Wohn- und Geschäftshaus kann es zum Interessenskonflikt mit der Eigentümergemeinschaft kommen. Umbauen und danach neu vermieten ist also rechtlich erst dann angeraten, wenn die Genehmigungsfähigkeit geprüft und das Bauamt die Umwidmung schriftlich genehmigt hat. Prinzipiell entspannt eine solche Umnutzung von Bestandsgebäuden mit viel leerstehender Bürofläche bzw. Ladenfläche den Wohnungsmarkt und bietet darüber hinaus u.a. der Innenstadtentwicklung viele Chancen zur Wiederbelebung.
Aktuelle Entwicklung der Leerstandsquoten: steigend.
Zunehmende Digitalisierung, der Wandel in der modernen Arbeitswelt mit Hybrid Work und Homeoffice, Verlagerungen von Einkaufszentren an den Stadtrand: All das reduziert u.a. die Attraktivität der Innenstädte, was dort wiederum zu rückläufigen Mieten und schließlich auch zu rückläufigen Immobilienwerten führt. Tendenz der Leerstandsquotenentwicklung solcher Gewerbe Immobilien: steigend.
Mit leerstehenden Flächen Gewinn erwirtschaften.
Nutzungsänderungen von Gewerbe Immobilien zu Wohn Immobilien mit Wohnraum statt Bürofläche bietet vielerorts eine zeitgemäße und vor allem wieder profitable Antwort auf zunehmende Leerstandsquoten bei Gewerbeimmobilien, auch in ländlichen Bereichen.
Ladenfläche in Wohnraum verwandeln? Bürofläche soll Wohnfläche werden?
Das Wichtigste vorweg: Auch bei einer Nutzungsänderung ohne bauliche Veränderungen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Das Bauamt prüft im Rahmen des Bauantrags, ob die baulichen Gegebenheiten mit der neuen Nutzung vereinbar sind. Unter anderem werden Anforderungen an Sanitäranlagen, Raumhöhe, Fluchtwege, usw. geprüft.
Fragen & Antworten zur Nutzungsänderung:
Wann wird eine Genehmigung zur Umnutzung benötigt?
Um es kurz zu machen: Immer, wenn sich die Anforderungen an das Gebäude ändern. Wenn z.B. aus Büroräumen eine Arztpraxis oder Wohnung werden soll. Auch wenn ein ganzes Gebäude oder "nur" Teile einer Nutzungsänderung zugeführt werden soll, MUSS die Umnutzung vom Amt genehmigt werden. Auch dann, wenn keine Baumaßnahmen erfolgen und lediglich kosmetische Veränderungen vorgenommen werden sollen.
Was kostet eine Nutzungsänderung?
Gern machen wir dir ein bedarfsbezogenes Angebot für die Prüfung und Erstellung der notwendigen Unterlagen, die für die Beantragung der Nutzungsänderung notwendig sind.
Deine Pläne sind nicht vorhanden oder unvollständig? Ein Aufmaß vor Ort ist notwendig?
Auch das übernehmen wir gern für dich und machen dir dafür vorab ein individuelles Angebot.
Anfertigung einer genehmigungsfähigen Entwurfsplanung
Das gehört ebenfalls zu unserer Kernkompetenz. Sprich uns unverbindlich an.
Hinweis:
Für Kosten, die nach der Genehmigung entstehen, wie z.B. Kosten für die Durchführung der baulichen Maßnahmen, Statikprüfung, Brandschutz, usw. erstellen wir dir ein individuell auf das Vorhaben konkret zugeschnittenes Angebot.
Ist eine Umnutzung auch ohne Genehmigung möglich?
Davon ist dringend abzuraten. Es wären mit empfindlichen Geldbußen (bis zu mittleren fünfstelligen Beträgen) zu rechnen, die von der Baubehörde in solchen Fällen verhängt werden könnten. Auch die Nutzungsuntersagung bis hin zum Abriss könnten behördlich verfügt werden. Sollte ein Personenschaden entstehen, wenn z.B. beim zu Wohnzwecken ausgebaute Dachraum die brandschutztechnischen Vorschriften nicht eingehalten wurden, tritt eine zivilrechtliche Haftung für Schäden an betroffenen Personen ein. Die Staatsanwaltschaft kann wegen fahrlässiger Körperverletzung oder gar fahrlässiger Tötung ermitteln. Zuletzt bleiben bei Umnutzungen ohne baurechtliche Genehmigungen im Schadensfall in den meisten Fällen die Versicherungsleistungen des (Gebäude)Versicherers aus.
Was bringt eine Umnutzung?
• Mieteinnahmen steigern
• Kostensparender als ein Neubau
• Wertsteigerung der Immobilie durch hohe Vermietungsquote
• Bessere Verkaufsschance der Immobilie
• Klimafreundlich im Vergleich zum Neubau
Unsere Angebote für Nutzungsänderung
Nutzungsänderung
Wir prüfen Ihre Nutzungsänderung, erstellen die Genehmigungsplanung auf Grundlage der vorhandenen Entwurfsplanung und füllen alle erforderlichen Bauantragsformulare für dich aus. Die Leistung umfasst die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit, Erstellung der Genehmigungsplanung im CAD-Format (Grundriss, Schnitt, Lageplan), Erstellung Betriebs- und Baubeschreibung, Flächenberechnung sowie eine persönliche Beratung.
Bestandsaufnahme
Die Bestandspläne Ihres Objektes sind nicht vollständig oder du benötigst ein Aufmaß vor Ort? Wir prüfen und vervollständigen alle notwendigen Pläne für dich. Die Leistung umfasst die Digitalisierung vorhandener Bestandspläne, Ermittlung vorhandener und benötigter Pläne beim zuständigen Bauamt, Beratung bei Maßaufnahme, falls diese von dir durchgeführt werden soll, Flächenbesichtigung inkl. Aufmaß, Erstellung neuer Bestandspläne in CAD.
Entwurfsplanung
Du benötigst Unterstützung bei der Entwurfsplanung deiner Fläche? Als bauvorlagenberechtigte und erfahrene Innenarchitekten prüfen, planen und zeichnen wir anhand deiner Anforderungen und Informationen. Die Leistung umfasst die Erstellung einer genehmigungsfähigen Entwurfsplanung, Pläne (Maßstab 1:100) sowie eine Korrektur.
Umsetzung der baulichen Maßnahmen
Wir managen die baulichen Maßnahmen für dich. Die Leistung umfasst die Ausführungsplanung, Ausschreibungen, Gewerkemanagement und viele mehr.
Nutzungsänderung mit Plan
Wir schnüren dir gern ein individuelles Paket mit oben aufgeführten Teilleistungen oder auch gern ein Full-Service-Paket, bei dem wir alles aus einer professionellen Hand für dich erledigen.
Du hast noch Fragen?